Tänaseks on suurem osa krunte juba ammu erastatud. Neiks on põhiliselt garaaži- ja aiandusühistud. Alates 2006. aasta kevadest on erastamata maal asuvate korterite ja majade müümine aga muutunud väga keeruliseks. Notariaalne tehing ei ole enam võimalik.
Kinnisvaratehingutega seotud probleemide vältimiseks on soovitav teha konkreetne maaosa enda omaks ehk erastada. Maa erastamine võimaldab selle müüa, kinkida ja isegi tükkideks jagada. Keegi ei saa seda teilt mõjuva põhjuseta ära võtta. Te tohite igaühe sellele nii mitu korda sisse ja välja kirjutada kui ise soovite.
Mida tähendab maa erastamine
Protsess seisneb krundi endale saamises. Kui olete selle erastanud, olete täieõiguslik omanik ja saate seda oma äranägemise järgi käsutada ja kasutada, näiteks müüa, rendile anda, pärandada jne.
Krundi erastamine toimub mitmes etapis. Erastamine annab teile palju võimalusi selle kasutamiseks, aga teie õlule võib ka jääda hulk pärandiga seotud kohustusi, näiteks maksude maksmine ja krundi kasutamine vastavalt selle sihtotstarbele.
Kes saab maad erastada
Maad saavad erastada nii juriidilised kui füüsilised isikud.
- Eesti kodanikud ja alalise elamisloaga isikud – erastamise aluseks on hoone omandi- või rendiõigus ja selle välja ostmine, aga seda ainult juhul, kui see on maa-ameti plaanide kohaselt võimalik.
- Eestis registreeritud juriidilised isikud – see on võimalik, kui ettevõte rendib krunti või on tal oma isiklik kinnisvara. Põllumajandusettevõtetele on kehtestatud täiendavad piirangud (pidage kindlasti nõu oma advokaadiga).
- Riigimaal asuvate kinnistute omanikud – kui teie või teie ettevõtte hooned asuvad riigi maal, on teil õigus, aga mitte kohustus see maa erastada. Kõik üksikasjad tuleb eelnevalt maa-ametiga selgeks rääkida ja kokku leppida.
- Riigimaa rentnikud – te võite vormistada ja esitada avalduse, mida kindlasti menetletakse, aga protsessiga kaasneb terve hulk piiranguid. Tingimused on järgmised: renditähtaeg peab olema vähemalt 10 aastat, maad peab kasutama rangelt vastavalt sihtotstarbele. Seadused mingeid piiranguid ei sea.
Ärge unustage, et kinnistu peab olema registreeritud maakatastastris ja seda tuleb kasutada sihtotstarbeliselt. Vahel on protsess täiesti tasuta, näiteks juhul, kui hoone kuulus teile juba enne maareforme.
Milliseid maid saab erastada ja milliseid mitte
Erastamine tähendab, et maa erastatakse seaduslikult. Maaseadus lubab teatud maatükke enda nimele vormistada, teistele aga on kehtestanud range keelu. Miks see nii on? Uurime lähemalt.
Erastada saab:
- eramute ja eramajade individuaalehituseks antud krundid;
- maa-alad talu või aiandi rajamiseks;
- väljarenditavad ärimaad;
- riigimaad, mis ei kuulu kaitsealuste alade nimistusse.
Erastada ei saa:
- looduskaitsealasid ja kaitsealasid;
- maa-alad, mis on mingitel põhjustel arvel riigiregistris;
- üldkasutatavad pargid, puiesteed, alleed, teed ja muud maa-alad.
Asutustel ja eraisikutel on erastamiseks võrdsed õigused. Kõiki piiranguid teades saate endale probleemideta valida sobivaima maa, mis vastab igati teie soovidele ja nõudmistele.
Kuidas erastamine toimub ja milliseid dokumente läheb selleks vaja
Nagu ülalpool juba räägitud, käib maa erastamine Eestis etappide kaupa.
- Avalduse esitamine – te peate ühendust võtma vastava riigiametiga ja esitama kindla dokumentide paki (kõik vajalikud dokumendid on loetletud allpool), mis kinnitavad teie õigust selleks toiminguks.
- Krundi hindamine – tehakse katastriarvestus ehk määratakse kindlaks krundi pindala ja piirid. Samuti tuleb kindlaks määrata krundi turuhind (seda teeb kvalifitseeritud hindaja). Sellest näitajast sõltub hindamistoimingu hind.
- Taotluse läbivaatamine – langetatakse otsus koos vastava lepingu või akti koostamisega ning uuendatud andmed kantakse kinnistusregistrisse.
- Omandiõiguse vormistamine – toimub volitatud asutuses, kus väljastatakse selle kohta ametlik tõend.
Vajalikud dokumendid:
- avaldus;
- isikut tõendav dokument;
- kasutusõigust kinnitavad dokumendid (rendileping, omandiõigust kinnitav dokument jne);
- krundi katastriplaan (leiab internetist);
- tõend maa-ala sihtotstarbe kohta (leiab samuti internetist);
- hindamisakt (vajaduse korral);
- riigilõivu tasumist kinnitav maksekviitung.
Igal etapil on oma iseärasused ja reeglid. Soovitame nõu pidada spetsialistiga. Sellest, kuidas valida hea maakler, oleme juba kirjutanud.
Milliseid probleeme võib tekkida
Maa erastamise ja õiguste registreerimise tee on okkaline ja konarlik. Registreerimise käigus tekkib sageli igasuguseid probleeme ja tõrkeid. Näiteks on maatükil mitte üks, vaid mitu omanikku. See olukord lahendatakse kohtumenetluse teel. Arvestada tuleb ka sellega, et kui krunt pole erastatud, läheb see selle omaniku omandisse, kes selle kiiremini erastab (teine pool võib ilma jääda). Praktika on näidanud, et selliseid ebameeldivusi juhtub tihti. Mida varem te täieõiguslikuks ja ainsaks omanikuks saate, seda parem.
Kõigest eeltoodust lähtuvalt saame järeldada, et maa erastamise protsess ei ole lihtne, vaid seotud erinevate veealuste karide ja peensustega (sihtotstarve, asukoht, sellel asuvad ehitised jne). Kui soovite erastada kinnisvara Tallinnas, pöörduge professionaalsete juristide poole, kes annavad nõu, räägivad erinevatest nüanssidest, vaatavad dokumentide paki üle ja aitavad lõkse vältida.