Ärikinnisvarasse investeerimine on Eestis atraktiivne võimalus neile, kes otsivad stabiilseid ja väikese riskiga varasid. Sellel sektoril on võime säilitada kasumlikkust ka keerulistes majandustingimustes, mistõttu on see investorite jaoks üks kõige kindlamaid võimalusi.
Eestis ärikinnisvarasse investeerides tuleks aga arvestada paljude nüanssidega, mis erinevad tehingutest elamukinnisvaraga. Ostu-, müügi- ja rendile andmise protsessid nõuavad turu iseärasuste üksikasjalikku tundmaõppimist ja mõistmist. Otsustamise etapis hakata sellesse sektorisse investeerima, on võimalike riskide vältimiseks tähtis mõista kõiki aspekte.
Eesti ärikinnisvaraturuga tutvumine enne investeerimist aitab vältida arusaamatusi ja tagab oodatava tulu kohta täpsemad arvutused. Teadlikel ja pädevatel investoritel on paremad võimalused edukateks tehinguteks, samas kui ettevaatamatud otsused võivad viia kehvade tulemuste ja raha kaotuseni. Mida aga kujutab endast ärikinnisvara Eestis? Sellest ja paljust muust järgmisena räägimegi.
Mis on ärikinnisvara
Enne kui hakkate Eestis ärikinnisvarasse investeerima, on oluline aru saada põhitingimustest ja sellest, mida seda tüüpi investeering täpselt hõlmab. Seaduse järgi on ärikinnisvara igasugused tulu teenimiseks mõeldud mitteeluruumid.
Neiks võivad olla mitte ainult hooned, vaid ka mittekapitaalsed objektid, aga ka need, mida pole veel kasutusele võetud. Viimasel juhul tuleb arvesse võtta, et sellised objektid on pikaajalised investeeringud ja neil ei pruugi olla omandiõiguse tunnistust. See tähendab, et sellise kinnisvara haldamist võidakse piirata kuni vajalike dokumentide saamiseni.
Kuidas saab Eestis ärikinnisvara osta
Eestis ärikinnisvara soetamiseks on mitu võimalust ning need võivad olenevalt teie vajadustest ja eesmärkidest varieeruda. Siin on mõned Eestis ärikinnisvara ostmise üldvormid.
• Eraisik
Ärikinnisvara ostmine eraisikuna annab võimaluse saada objekti täieõiguslikuks omanikuks. See valik võimaldab teil ostetud pinda kontrollida ja hallata vastavalt oma vajadustele ja plaanidele. Füüsilise isikuna on teil kõik omandiõigused ning võimalus kasutada ärikinnisvara omamise eeliseid.
• Juriidiline isik
Juriidilise isiku, näiteks ettevõtte moodustamine annab teile ärikinnisvara omamiseks alternatiivse võimaluse. Ettevõttest saab tegelik omanik ja teie kui selle valdaja kontrollite seda juriidilist subjekti. See variant võib pakkuda täiendavaid maksu- ja õiguslikke eeliseid ning lihtsustada varade haldamist teie ettevõtte raames.
• Investeerimisfondid
Osalus ärikinnisvarale spetsialiseerunud investeerimisfondides on strateegia, mis võimaldab investeerida oma vahendeid hajutatud kinnisvaraportfelli. Professionaalsed fondihaldurid tegelevad varade valimise ja haldamisega, mis vabastab teid varade otsese haldamise vajadusest. Samuti tagab see teile minimaalse pingutusega juurdepääsu kinnisvaraturule.
• Valmis ettevõtte ostmine
Mõnikord kaasneb ärikinnisvara omandamisega juba toimiva ettevõtte ostmine. Näiteks restorani, kaupluse või kontoripinna ostmisel saate mitte ainult objekti, vaid ka valmis ettevõtte koos väljakujunenud protsesside ja kliendibaasiga. See võib olla tulus valik neile, kes soovivad uues kohas kohe tegevust alustada.
• Ärikinnisvara liisimine
Liisimine annab võimaluse kasutada ärikinnisvara ajutiselt ilma väljaostu vajaduseta. Leping omanikuga võimaldab üürida pinda kindlaks perioodiks, mis on eriti kasulik ettevõtetele, mis nõuavad paindlikkust ja kohanemist muutuvate tingimustega. Liisimine võib ka olla rahaliselt soodsam variant kui väljaost, vabastades raha teisteks investeeringuteks või tegevusvajadusteks. See kehtib eriti idufirmade või ettevõtete kohta, mis ei ole valmis täielikuks omamiseks.
Oluline on arvestada, et Eestis ärikinnisvara ostes tuleb järgida kohalikke seadusi, sh tehingu registreerimise, dokumentide kontrollimise ja maksude tasumise korda. Samas soovitame tehingu turvalisuse tagamiseks hankida asjatundlikku nõu juristidelt ja kinnisvaraspetsialistidelt.
Investeeringu tasuvus: millega tasuks enne lepingule allkirja andmist arvestada
Eestisse ärikinnisvara ostmisel saab peatähtsaks investeeringu tasuvuse küsimus. Kasumi saamise eesmärgil selliseid objekte ju ostetaksegi. Siiski on selles protsessis ka mitmeid peensusi, mis ei ole alati silmanähtavad. Vaatleme mõnda neist.
• Ruumide asukoht ja kvaliteet
Ruumide hea asukoha ja kvaliteet võivad investeeringu õnnestumist oluliselt mõjutada. Potentsiaalseid üürnikke juurde meelitades võimaldavad hoone soodne asukoht ja kvaliteetsed karakteristikud saavutada kõrgemaid üürihindu. Siiski tuleb märkida, et neid eeliseid pakkuvad likviidsed kinnisvaraobjektid on tavaliselt kallimad investeeringud, mis nõuavad märkimisväärseid alginvesteeringuid võrreldes sama suuruse, kuid kehvema asukohaga kinnisvaraobjektidega.
• Nõudlus ruumide järele
Oluline on arvestada, et kaugeltki kõik ruumid pole erinevate üürilevõtjate kategooriate seas ühtviisi nõutud. Ärikinnisvara valimisel peate arvestama turu iseärasusi ja hoolikalt hindama, kui kiiresti on teil võimalik klient leida. Investeeringu efektiivsus sõltub ruumi kiire väljaüürimise võimalusest, arvestades, et stabiilse sissetuleku tagamiseks ei tohiks vara kasutuseta jääda.
• Tehingu juriidiline puhtus
Olles teinud kõik arvutused ja kõike igakülgselt analüüsinud, tuleb tähelepanu pöörata ka tehingu juriidilisele puhtusele. Ostu-müügilepingu sõlmimise etapis on oluline vältida vigu, mis võivad kaasa tuua tõsiseid õiguslikke tagajärgi ja kahjusid. Erialaste teadmiste puudumise korral soovitame investeeringu õigusliku stabiilsuse tagamiseks pöörduda õigusspetsialisti poole.
Ärikinnisvara soetamine nõuab kompleksset lähenemist, mis hõlmab mitte ainult finantsarvutusi, vaid ka tähelepanu pööramist paljudele teguritele, mis mõjutavad investeeringu edukust.
Eestis ärikinnisvara soetamise ohud
Eestis ärikinnisvara soetamisel on oluline olla teadlik võimalikest riskidest ja läheneda tehingule ülima hoolikusega. Oluline on julgelt küsimusi esitada ja kõiki aspekte põhjalikult kontrollida, isegi kui need tunduvad peaaegu selged või ainult pisut kahtlased. Ideaalis on tehingu turvalisuse tagamiseks soovitav pöörduda professionaalide poole, kes orienteeruvad hästi juriidilistes peensustes ja tunnevad ärikinnisvara turgu. Kui aga otsustate vahendajate arvelt säästa, võivad kriitiline suhtumine ja detailidele tähelepanu pööramine võimalikke probleeme ära hoida.
• Dokumendid ja omandiõigus
Oluline on mitte ainult kontrollida, kas müüjal on kõik vajalikud dokumendid, mis kinnitavad tema omandiõigust ärikinnisvarale, vaid ka hoolikalt analüüsida nende vormistamise õigsust ja täielikkust. Selle kontrolli käigus tuleks erilist tähelepanu pöörata kõikvõimalikele detailidele (näiteks vara täpne kirjeldus) ja kõigi õigusega seatud koormiste tuvastamisele.
• Võimalikud võlad ja kahjud
Ärikinnisvara ostmisel on oluline arvestada mitte ainult kinnisvara hetkeseisukorraga, vaid ka võimalike võlgade ja kahjudega kaasnevate kohustustega. Tehingu ettevalmistamise võtmeaspekt on eelmiste omandi- või kasutusperioodidega seotud võlgade tagasimaksmise või kahjude hüvitamise nõuete ilmnemise tõenäosuse hindamine.
• Hoone kulumine ja seisukord
Erilist tähelepanu tuleb ärikinnisvara ostmisel pöörata hoone enda seisukorrale ja selle kulumisastmele, eriti kui objekt on olnud kasutuses pikemat aega. Isegi tühised puudused võivad lõppkokkuvõttes nõuda üsna suuri rahalisi investeeringuid tulevikus ning seepärast on võtmeroll mängida põhjalikul ülevaatusel ja tehnilise hetkeseisukorra hindamisel.
• Tööde kvaliteet uusehitusel
Kui kaalumisel on kaubanduspind uues hoones, on kinnisvara ülevaatuse kõrval äärmiselt oluline pöörata tähelepanu tehtud ehitustööde kvaliteedile. Objekti ostmisel on teil õigus nõuda arendajalt tuvastatud puuduste parandamist oma kulul. See ei hõlma ainult välimust, vaid ka vastavust kaasaegsetele ohutus- ja energiatõhususe normidele.
Kõiki neid aspekte arvesse võttes vähendab teadlikkus ja ettevaatlikkus riske ning muudab ärikinnisvara ostmise turvalisemaks. Aga kuidas on lood maksudega? Kui palju peate äripinna eest maksma?
Ärikinnisvara maksustamine Eestis
Eestis on ärikinnisvara maksustamine süsteem, milles puudub iga-aastane kinnisvaramaks. Selle asemel rakendatakse aga maamaksu, mille arvutamisel lähtutakse maa katastriväärtusest. Oluline on märkida, et see süsteem võib erinevates piirkondades ja isegi linnaosades erineda.
Maamaksumäära kehtestavad kohalikud omavalitsused ja seda uuendatakse igal aastal hiljemalt aruandeaasta 31. jaanuaril. See sõltub konkreetsest piirkonnast ja võib kõikuda 0,1-2,5% vahel maa katastriväärtusest. Näiteks Tallinnas ja Pärnus on määr 1,5%, Tartus – 1,0%.
Maamaksu on kohustatud tasuma kõik omanikud, sealhulgas nii eramajade omanikud kui korrusmajade korteriomanikud. Viimaste puhul võib aga maksumäär olla majaomanikega võrreldes oluliselt madalam. Tavaliselt maksavad korteriomanikud 15-40€ aastas, kümneaakrilise krundiga majade omanikud aga 100-200€ aastas.
See maksusüsteem loob ärikinnisvara omanikele paindlikuma struktuuri, võimaldades neil optimeerida kulusid vastavalt asukohale ja kinnisvara tüübile.
Kokkuvõtteks
Ärikinnisvara Eestis on teema, mis pakub huvi paljudele ettevõtjatele. Tänu stabiilsele majandusele ja avaratele võimalustele pakub Eesti äriväljavaateid ja ruumi nende realiseerimiseks. Samas on ärikinnisvara leidmise ja ostmise protseduur Eestis sama keeruline kui teistes Euroopa riikides.
Et vältida vigu ärikinnisvara ülevaatusel, ostu-müügilepingu vormistamisel ja ostu eest tasumisel, soovitame pöörduda spetsialistide poole. Kogenud meeskonnaga töötades saate vältida vigu ja ostuprotsesse delegeerida, kulutades oma aega vaid vajalikele formaalsustele.